Conheça as iBuyers, startups que dão vida nova a apartamentos encalhados

Comprar à vista pelo menor preço possível, reformar e, depois, lucrar com a venda. Esse é o negócio dos iBuyers, startups que desembarcaram no mercado imobiliário paulistano recentemente. Elas estão investindo pesado para ganhar terreno em locais em que a oferta é alta e a procura também, mas o match demora a acontecer. É o caso da região dos Jardins, onde há poucas áreas livres para novas construções e os imóveis anunciados, embora espaçosos, têm plantas defasadas e, não raro, aquele ar decadente.

Sobram dependências de empregada e faltam suítes, por exemplo. Por outro lado, quem busca a casa dos sonhos foge dos perrengues de uma reforma. Nesse desencontro, o tempo de um imóvel “na prateleira” paulistana é de dezesseis meses em média, segundo os dados consolidados do Grupo Zap, que mantém os portais de anúncios Zap e Viva Real.

Já o comprador pode demorar até 27 meses para fechar um negócio. Para travar ainda mais o jogo, 90% dos que querem comprar precisam antes vender. É aí, com a proposta ambiciosa de resolver as necessidades dos dois lados e dar fluidez ao mercado de usados, que entram os iBuyers — o nome vem da expressão em inglês instant buyer, que quer dizer comprador instantâneo. Tais empresas são altamente tecnológicas e utilizam muita informação de dados em todas as etapas do processo. Mas não existe mágica: quem precisa vender rápido tem de estar disposto a negociar preço abaixo de suas expectativas iniciais e os que buscam as chaves de um apartamento com cara de revista sabem que pagarão pela conveniência.

Nos Estados Unidos, em cidades como Phoenix, no Arizona, as transações realizadas por iBuyers vêm crescendo e representam 5% do total. É um volume pequeno ainda, mas com potencial, segundo os especialistas do mercado. Por aqui, está à frente na jornada de comprar, reformar e vender a paulistana Loft, que surgiu em agosto de 2018.

Desde então, a empresa comercializou 1 000 apartamentos e atraiu um total de 178 milhões de dólares em investimentos, boa parte vinda de fundos imobiliários. Em outubro, adquiriu a Decorati, especializada em reforma de apartamentos. Com isso, sua capacidade de dar cara nova a velhos ambientes passou de 100 para 500 imóveis simultaneamente. No comando da Loft estão três empreendedores, o húngaro Mate Pencz, o alemão Florian Hagenbuch e o carioca João Vianna.

Os dois primeiros se conheceram em Londres e desembarcaram em São Paulo no início da década passada dispostos a empreender. Em 2012, fundaram a gráfica on-line Print, vendida por cifras milionárias, dois anos depois, a um grupo americano. Seguiram no controle da empresa até 2017, ao mesmo tempo em que eram investidores anjos de outros novos negócios. Foi aí que o movimento dos iBuyers chamou atenção e a dupla decidiu somar forças com Vianna, que já atuava na área de compra e venda de imóveis nos Jardins. De acordo com Pencz, também foi determinante para a criação da Loft a desorganização do mercado imobiliário brasileiro como um todo. “O valor das transações, apesar de público, fica com os cartórios e até mesmo dados simples como a metragem costumam estar errados. Ninguém sabe qual é o preço justo. Vimos aí uma oportunidade de resolver isso usando a tecnologia”, explica.

Na sede da Loft, que ocupa quatro andares de um moderno prédio na Rua Augusta, no Jardim Paulista, quase 30% dos 440 funcionários dedicam-se à inteligência de dados. No site, com poucos cliques, quem mora em um dos dezesseis bairros cobertos pela operação — a seleção inclui, por exemplo, Higienópolis, Moema, Pinheiros, Vila Olímpia — consegue aferir o valor do próprio apartamento. “Tudo é muito transparente e baseado em valores realmente transacionados”, reforça Pencz.

Os algoritmos usados para definir a precificação incluem perto de setenta variáveis, como área, andar, idade e estado de conservação do edifício, infraestrutura, índices de violência e desenvolvimento da região. O valor final da proposta considera ainda as despesas previstas para reforma. Proprietários e corretores podem cadastrar os imóveis à venda, que passam por uma análise. Se houver interesse no montante oferecido, a vistoria é feita e, dias depois de fechado o negócio, o valor é pago à vista.

A partir daí, os apartamentos entram na esteira de reforma e na vitrine — o acervo atual exibe 261 opções. O mais barato, com 31 metros quadrados, custa 255 000 reais; o mais caro, com 336 metros de área construída, ultrapassa a casa dos 6 milhões de reais. Os preços não incluem a reforma. Para limpeza e pintura, pagam-se mais 200 reais por metro quadrado; se a escolha for um retrofit completo, com troca de piso e móveis planejados, o valor extra por metro quadrado parte de 3 000 reais.

Com crescimento acelerado e planos ousados, como operar no Rio de Janeiro e na Cidade do México ainda em 2020, a Loft caminha ao lado de outros concorrentes. Nascida na mesma época, depois de mapear por dois anos diversos bairros para criar as próprias métricas, a Keycash não abre números, mas atua de maneira parecida, em menor escala. “É um modelo que vai levar uns dois anos para se consolidar. Estamos desbravando o mercado ainda”, explica Paulo Humberg, fundador da empresa, ao lado de Clarissa Vieira. Eles enxergam o iBuyer como um modelo que pode ajudar a desburocratizar a vida de quem compra e vende imóveis. “O brasileiro faz, em média, duas transações imobiliárias ao longo da vida. Além da questão cultural, os dados mostram que evitamos comprar e vender para fugir da dor de cabeça”, comenta Clarissa.

Outra startup recém-chegada a esse mercado é o Grupo Zap. Em maio, a empresa montou uma operação com quarenta pessoas, incluindo arquitetos, para cuidar exclusivamente do negócio. De olho nas ofertas e buscas de seus portais, Zap e Viva Real, o time consegue identificar onde estão sobrando imóveis e parte para o ataque. Os primeiros alvos foram Santana e Perdizes.

Além de enviar propostas via imobiliárias, a empresa se fez presente com uma campanha robusta, que incluiu carro-forte nas ruas, ação durante um jogo entre Palmeiras e São Paulo no Allianz Parque e até a entrega de pizzas a apartamentos que tinha interesse em comprar. Em sete meses, adquiriu quarenta apartamentos. Os planos para 2020 incluem “algumas centenas de transações”, diz o CEO Lucas Vargas. Ainda assim, reforça ele, os portais, que somam 50 milhões de visitas por mês, seguem como o foco da empresa. “Estamos experimentando o iBuyer como uma oportunidade de contribuir para a fluidez do mercado. Com isso, todos ganham”, completa.

Uma das primeiras ofertas do Grupo Zap chegou à gerente de produtos Cristiane Dejean. Durante um ano e meio, ela tentou vender um apartamento de 102 metros quadrados, com três dormitórios e duas vagas de garagem, localizado no bairro de Santa Terezinha, na Zona Norte da capital. O bem fazia parte de um processo de partilha de divórcio. Nesse período, Cristiane baixou o valor de venda inicial, de 600 000 para 580 000 reais, e contou com a assessoria de cinco imobiliárias. As visitas foram pouquíssimas, e as três únicas ofertas propunham permuta com outros imóveis que não lhe interessavam. A opção de 500 000 reais pôs ponto-final à espera.

Entre o primeiro contato e o depósito na conta, decorreram trinta dias. “Achei o processo muito transparente. Fizeram a vistoria, prepararam os documentos, concordaram com alterações que eu pedi no contrato e levaram o tabelião até o escritório para que tudo fosse resolvido de uma vez.” Valeu a pena? “No meu caso, sim. Tudo o que eu queria era virar essa página e partir para uma casa nova.” Em poucos dias, o apartamento de Cristiane voltou ao portal por 784 867 reais. A reforma vai contemplar atualização hidráulica e elétrica, quebra de paredes para ampliação de espaços, piso novo e marcenaria, entre outros itens. Quem comprar terá cinco anos de garantia.

O corretor Ailton Lima, que trabalha na imobiliária Souza Norte e foi responsável por intermediar a oferta entre o Zap e Cristiane, vê o iBuyer como um canal a mais de venda. Ele diz ter recebido propostas para vários outros imóveis e em valores até 40% abaixo do esperado. “É preciso analisar caso a caso e orientar o proprietário, usando nossa experiência para indicar o que vale ou não. No fim, o aceite depende da urgência que ele tem de vender.” Na outra ponta do negócio, a de quem compra um imóvel já reformado, o jornalista Marcelo Costa e o empresário Alexandre Vasto viram mais aspectos positivos que negativos no processo.

O primeiro adquiriu do Zap um apartamento em Perdizes, na faixa de 700 000 reais. Ao lado da mulher, a arquiteta Liliane Callegari, escolheu os acabamentos entre as opções disponíveis e fez visitas regulares à obra, que durou cerca de dois meses e foi concluída em novembro. “Temos um bebê, e lidar com reforma nesse momento não estava nos planos.

A empresa apresentou três projetos, e um deles atendeu bem ao que queríamos”, conta o jornalista. Já Vasto fechou com a Loft a compra de dois imóveis nos Jardins em 2019, um para a filha recém-casada e o outro para os pais, ambos em torno de 1,5 milhão. “Chegamos a visitar vinte endereços e nada se encaixava no que precisávamos.” Em sua avaliação, o preço final é justo. “Eles trabalham com bons fornecedores e oferecem inúmeras combinações possíveis, tudo de marcas respeitadas no mercado. A planilha é aberta e você acompanha o custo de cada item. Eu pagaria até 10% mais para ter essa comodidade.”

Aqui e no exterior, enquanto uns vendem, reformam e compram, outros observam atentos e levantam hipóteses sobre prováveis entraves futuros aos iBuyers, a começar pela demanda de alto capital de giro e pelos elevados custos de transferência de um bem no Brasil. Há ainda a preocupação com os corretores — por enquanto, eles agem como intermediários, que são remunerados pelos proprietários, como de praxe. Todos, contudo, estão de acordo em um ponto: qualquer iniciativa capaz de salvar os imóveis velhinhos do purgatório e oxigenar o mercado de usados é sempre bem-vinda.

Na balança

Os prós e os contras para quem busca a comodidade dos iBuyers

VENDEDOR

Vantagens > Avaliação rápida e pagamento à vista. O processo, incluindo vistoria e tempo gasto com cartório, costuma ser inferior a trinta dias.

Desvantagem > O valor da proposta de compra pode ser até 40% inferior ao anunciado pelos proprietários.

COMPRADOR

Vantagens > Todas as dores de cabeça com obras ficam com a empresa, e o cronograma costuma ser cumprido. Em alguns casos, o iBuyer cuida até da decoração. Além disso, todos os serviços têm garantia.

Desvantagens > A personalização tem limites e é preciso trabalhar com marcas predeterminadas pela empresa.

ANTES Sala de um apartamento de 250 metros quadrados na Alameda Franca, nos Jardins: com três quartos e planta antiga, foi comprado pela Loft em fevereiro do ano passado

DEPOIS O ambiente atual, remodelado e decorado pelos arquitetos da empresa: à venda por 2,5 milhões de reais

Por dentro da reforma

Além de partes hidráulica e elétrica novinhas em folha e da troca de todas as esquadrias, o apartamento de 1970 passou por readequação de layout. A cozinha foi integrada com a sala de jantar e os três quartos viraram suítes. O piso de madeira maciça foi usado em toda a área seca. O imóvel ganhou ainda um lavabo e peças de mobiliário. Os armários, por exemplo, são da Kitchens. Na sala, mesa e sofá Artefacto.

ANTES O banheiro de um apartamento na Rua Apiacás, em Perdizes, comprado e revendido pelo Zap: banheira da década de 70

DEPOIS Com revestimentos novos, louças e metais da Deca, bancada de granito branco prime, projeto de iluminação e gabinete: hidráulica e elétrica também foram refeitas

ANTES A cozinha dupla, uma de serviço e a outra social, na Alameda Ministro Rocha Azevedo: construção de 1972

DEPOIS Unificado, o espaço ganhou piso e revestimento de porcelanato Eliane e iluminação de LED. A porta que leva à área social ficou maior, e todas as janelas foram trocadas. Os metais hidráulicos agora são da marca Hansgrohe e a marcenaria, da Kitchens

Publicado em VEJA SÃO PAULO de 8 de janeiro de 2020, edição nº 2668.

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